Densidad frente a distancia: la nueva lógica del sector  inmobiliario de almacenes

Construir un nuevo almacén en 2026 tiene costos más altos que en cualquier otro momento de la historia reciente. Según un informe de análisis del mercado total accesible (TAM) elaborado por Interact Analysis y MHI (mayo de 2026), basado en la base de datos de parque inmobiliario de almacenes de Interact Analysis, los índices de costos de construcción y funcionamiento de las instalaciones estadounidenses se han disparado hasta alcanzar máximos históricos. Los operadores de almacenes gastaron 10 600 millones de dólares en automatización en 2025. Esos mismos operadores siguieron gastando 121 000 millones de dólares en mano de obra durante 2025, y solo la preparación de pedidos con personal consumió más de 40 000 millones de dólares de ese total.

Esa brecha entre la inversión en automatización y el gasto en mano de obra revela la realidad. La estrategia tradicional siempre se ha centrado en el exterior: buscar terrenos más baratos, trasladar la distribución hacia el interior del país y aceptar una mayor distancia entre las instalaciones y los clientes a los que atienden. Los inmuebles más baratos en los mercados secundarios y del Medio Oeste sí que suponen un ahorro real sobre el papel. Pero el aumento de los costos de combustible y transporte por carretera erosiona constantemente esas ganancias cuanto más lejos debe viajar el producto para llegar a su destino.

Los recargos por combustible de los furgones se dispararon un 50 % por encima de su media de 2025 en un solo mes, alcanzando los 61 céntimos por milla en marzo de 2026, según DAT Freight & Analytics. La cuestión central ha cambiado. Ya no es «¿Dónde encontramos espacio adicional?», sino «¿Cómo sacamos el máximo partido al espacio que ya pagamos?».

La economía de los almacenes en un punto de ruptura

Las restrictivas condiciones de financiación y los elevados costos de construcción siguen frenando la construcción de nuevos almacenes, incluso a pesar de que las señales de demanda se están fortaleciendo, según el Informe de Análisis de TAM. La utilización de la capacidad de los almacenes cayó por debajo del 45 % a finales de 2025, tras una agresiva reducción de existencias en todo el sector, para luego repuntar hasta cerca del 60 % a principios de 2026. Las existencias de las empresas estadounidenses volvieron a subir hasta situarse entre 1,23 y 1,24 billones de dólares a lo largo de 2025, tras el mínimo registrado en 2023, lo que indica una reposición de existencias y una renovada demanda de espacio de almacenamiento. La actividad de arrendamiento también se ha acelerado a un ritmo mayor de lo que los analistas habían previsto anteriormente.

Para los operadores que intentan expandirse sin construir, las cuentas se complican rápidamente. Trasladar la distribución a mercados del interior más baratos reduce los costos inmobiliarios por un lado, pero añade costos de transporte por el otro. Las instalaciones urbanas ofrecen proximidad a los clientes, pero conllevan un sobreprecio, lo que obliga a los operadores a sacar el máximo partido a cada pie cuadrado. Según el Índice de Alquileres Logísticos de Prologis de enero de 2026, los alquileres de los almacenes costeros cayeron un 7,6 % interanual en 2025, a medida que los operadores se decantaban por mercados del interior más económicos, sin embargo, Prologis prevé que esa estrategia se invierta en 2026, a medida que los operadores vuelvan a dar prioridad a la rapidez de comercialización y a la necesidad de controlar los crecientes costos de transporte. El propio Informe de Análisis de TAM describe la situación con claridad: los operadores de almacenes de EE. UU. están maximizando el espacio existente en lugar de construir nuevas instalaciones.

Los centros de distribución acaparan las inversiones en sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación (ASRS) para soluciones de manipulación de palés y cajas, según el Informe de mercado sobre ASRS de Interact Analysis/MHI (mayo de 2026) —que se basa en los estudios de mercado de Interact Analysis y en la base de datos Warehouse Building Stock Database—, y representan el 78 % de los ingresos de los ASRS y el 80 % de la superficie de los almacenes en América. Esa concentración convierte a los centros de distribución en el principal contexto de inversión para todas las decisiones de automatización que se tomen a partir de ahora.

La mayoría de los almacenes no se han automatizado

Hay una cifra que merece una reflexión: el 80 %. Según el informe sobre ASRS, aproximadamente el 80 % de los almacenes a nivel mundial siguen funcionando de forma manual en 2025, y los analistas prevén que la penetración de la automatización alcance solo el 22 % en 2030. Las instalaciones de alimentación y de logística de terceros (3PL), que representan una gran parte del parque inmobiliario total, se sitúan en torno al 96 % de funcionamiento manual.

El mismo informe de mercado de ASRS señala explícitamente la continua expansión de la base de clientes de Symbotic, junto con los proyectos de automatización en curso de Walmart, como uno de los principales motores de la actividad del mercado en el sector de la alimentación. Esa mención específica subraya lo que las cifras generales ya sugieren: la mayor oportunidad sin explotar se concentra precisamente en los sectores a los que presta servicio Symbotic.

El gasto medio general del mercado en automatización por pie cuadrado se recuperó hasta alcanzar los 1,49 dólares en 2026, y las previsiones apuntan a unos 1,60 dólares para 2030, según el informe de análisis del mercado total (TAM). Los operadores destinaron 10 600 millones de dólares a inversiones en automatización en 2025. Sin embargo, solo una pequeña parte de los almacenes existentes ha adoptado estas tecnologías, lo que significa que la oportunidad potencial sigue superando con creces el despliegue actual. Aprovechar al máximo lo que ya ofrece una instalación, en lugar de ampliar la superficie, ofrece un rendimiento fundamentalmente mejor de la inversión existente.

Más cerca de lo que crees: la apuesta por el surtido local

La mayoría de los minoristas y tiendas de alimentación ya cuentan con la infraestructura necesaria para gestionar los pedidos locales más rápidamente y a costos menores que una instalación lejana. Las redes de tiendas físicas sitúan los productos cerca de los clientes a los que atienden, y la bodega de la tienda suele estar infrautilizada, lo que ofrece una plataforma lista para la gestión local del comercio electrónico sin necesidad de nuevas construcciones.

Según el informe «U.S. Shopping Center MarketBeats» de Cushman & Wakefield, la tasa de desocupación nacional del sector minorista cerró el año 2025 en un 5,7 %, lo que se sitúa cerca de mínimos históricos. Solo en la ciudad de Nueva York se registraban 15 700 locales comerciales vacíos a fecha de 15 de abril de 2026, lo que supone una tasa de desocupación del 11 % según el informe del Contralor de Nueva York. No se trata de inmuebles en situación de crisis. Es infraestructura que ya se encuentra dentro de la «última milla».

La rentabilidad mejora aún más con la capacidad de BreakPack. Gestionar el surtido de pedidos de comercio electrónico para artículos individuales junto con la reposición de tiendas en palés a granel desde una única operación reduce las millas recorridas por los camiones y elimina la complejidad logística. Un minorista con rutas semanales de reparto a tiendas ya establecidas podría agrupar los pedidos de comercio electrónico para entrega en el mismo día en esos recorridos, eliminando por completo una operación independiente de «última milla».

Las tecnologías «tote-to-person» (del contenedor a la persona) presentan una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) prevista para 2025-2030 del 31 % a nivel mundial y una automatización móvil prevista del 20 %, según el Informe de mercado de ASRS. Ambas se benefician de la escalabilidad y la eficiencia espacial, las cualidades más importantes en los espacios reducidos y de alto valor, donde se aplica una estrategia que prioriza la densidad frente a la distancia.

Densidad, no distancia

La presión sobre los costos de la cadena de suministro no espera a que bajen los costos de construcción ni a que mejoren las condiciones de financiación. Los operadores que dependen de ampliar la superficie para resolver los retos de capacidad se enfrentan a plazos más largos, financiación más restrictiva y contratos de alquiler que empiezan siendo caros y siguen siéndolo.

La densidad, y no la distancia, representa la nueva lógica operativa para las empresas sometidas a una presión de costos sostenida. La automatización de los grandes centros de distribución existentes permite extraer la máxima capacidad de cada pie cuadrado ya pagado. El surtido en tienda, ya integrado en los mercados urbanos, reduce las millas recorridas por los camiones y satisface las expectativas de rapidez de los clientes sin necesidad de construir ni una sola losa de hormigón nueva.

El sistema SymMicro y la función BreakPack de Symbotic optimizan la eficiencia de ambas estrategias. SymMicro permite un rendimiento denso y flexible en espacios más reducidos, incluidas las bodegas de la tienda, mientras que BreakPack permite a los operadores gestionar conjuntamente la distribución de artículos individuales y de palés a granel desde una única operación. Juntos, ponen al alcance de los minoristas y distribuidores que ya disponen de los inmuebles la estrategia de «densidad frente a distancia».

Contáctanos hoy mismo para concertar una demostración.